La logistique sous l'angle immobilier - Entre outil de travail et produit financier

Quand on pense logistique, on pense d’abord intuitivement à la partie flux, aux camions, camionnettes, voire aux trains et aux bateaux. Les entrepôts viennent à l’esprit après, ils sont assez souvent les coulisses de la logistique, la partie moins visible. Deux raisons à cela : ils sont souvent (mais pas toujours !) loin des villes, on les aperçoit fugacement depuis les voies rapides ; sauf à être du métier, il est rare d’avoir l’occasion de visiter des entrepôts. Du fait notamment de leur assujettissement à la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement, les entrepôts ne sont ouverts au public que lors d’occasions particulières.

Cet article vise à exposer ce qu’est l’immobilier logistique, les différentes catégories qu’il recouvre. Il présente les acteurs impliqués dans la conception, la construction, la promotion et l’exploitation des entrepôts. Il dresse le cadre réglementaire qui s’y applique. Enfin il présente les enjeux auxquels ce secteur est confronté en matière de spatialisation dans un contexte de sobriété foncière et de politiques publiques de réindustrialisation, production d’énergie et décarbonation. L’implantation des entrepôts est de plus en plus complexe partout en Europe, du fait de la concurrence foncière accrue entre activités (résidentiels, équipements, économie) et des politiques de sobriété foncière.

L’immobilier logistique est à la croisée des décisions des acteurs publics et privés. Les fondamentaux de sa localisation ne tiennent pas compte des frontières administratives, qu’elles soient locales, nationales ou européennes. Pour s’implanter, l’entrepôt doit répondre à des conditions de pertinence économique, de proximité aux infrastructures de transport, de qualité environnementale et d’acceptabilité par les communautés. Sur ce dernier point, les projets logistiques sont de plus en plus contestés, y compris par voie de recours devant les juridictions, par des associations de riverains ou de défense de l’environnement. L’article s’attachera à démontrer que, si par le passé les hangars étaient des boîtes grises peu désirables et parfois dangereuses, l’immobilier logistique aujourd’hui est un secteur qui a pris un virage technologique et environnemental et qui répond à des normes très élevées.