Vendre un terrain occupé par une installation classée

Vous devez respecter plusieurs obligations d’information, qui se cumulent entre elles :

• l’obligation de droit commun qui pèse sur chaque vendeur ;
• l’obligation spécifique qui pèse sur le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE ;
• l’obligation spécifique qui pèse sur le vendeur d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS).

L’obligation d’information de droit commun du vendeur

Le vendeur a une obligation générale d’information envers l’acquéreur. Il s’agit d’une obligation applicable à tous les vendeurs, quel que soit le bien vendu (article 1602 du Code civil ).

En application de cette obligation, le vendeur doit porter à la connaissance de l’acheteur toutes les informations dont il dispose concernant le bien vendu, et qui peuvent être utiles à ce dernier pour prendre sa décision.

Selon les circonstances, l’information peut porter sur les caractéristiques du terrain (constructibilité, géologie…), sur l’utilisation passée (activités exercées, stockages de produits dangereux ou de déchets), sur les milieux naturels (cours d’eau, nappe phréatique…), etc.

L’obligation d’information du vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE

Le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une ICPE a une obligation spécifique d’information envers l’acquéreur (article L. 514-20 du Code de l’environnement).

Il est tenu d’informer par écrit l’acheteur :

• de l’exploitation d’une ICPE ;
• et, selon la formule légale « pour autant qu’il les connaisse », des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation ;
• si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.

À défaut de respecter cette obligation, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander :

• la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation du contrat pour le passé et le futur ;
• ou de se faire restituer une partie du prix.

L’acheteur peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

L’obligation d’information du vendeur d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR », a créé des secteurs d’information sur les sols (SIS) (article L. 125-6 du Code de l’environnement). L’Etat est chargé de les élaborer à partir des informations contenues dans les bases de données BASIAS et BASOL (cf. Utilisation de la base de données BASOL). L’objectif est de renforcer l’information des acteurs intervenant sur des terrains dont la pollution des sols est susceptible d’être importante. Ces secteurs d’information sont répertoriés dans les documents d’urbanisme locaux.

Le propriétaire d’un terrain situé dans un SIS a l’obligation d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de cette localisation dans un SIS (article L. 125-7 du Code de l’environnement). Cette obligation d’information se cumule avec l’obligation d’information prévue par l’article L. 514-20 du Code de l’environnement pour les propriétaires de terrain sur lequel une ICPE a été exploitée (voir supra).

À défaut de respecter cette obligation d’information, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acquéreur ou le locataire a le choix de demander :

• la résolution du contrat, c’est-à-dire son annulation pour le passé et le futur ;
• ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d’obtenir une réduction du loyer.

L’acquéreur peut aussi demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.