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Article

1 - TRAVAUX À RÉALISER SUR DES BÂTIMENTS EXISTANTS

  • 1.1 - Généralités
  • 1.2 - Monuments historiques
  • 1.3 - Classification des locaux
  • 1.4 - Étapes à prévoir pour réaliser des travaux de restauration, rénovation ou réhabilitation

2 - MATÉRIAUX

3 - MISE EN ŒUVRE

4 - CONCLUSION

5 - GLOSSAIRE

Article de référence | Réf : TBA2726 v1

Travaux à réaliser sur des bâtiments existants
Restauration, rénovation et réhabilitation des bâtiments anciens

Auteur(s) : André BERGNER

Date de publication : 10 mai 2022

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Sommaire

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RÉSUMÉ

Cet article traite des différents travaux qui peuvent être réalisés sur des bâtiments anciens, qu’il s’agisse de rénovation, de restauration ou de réhabilitation. Selon l’état et le type de construction des bâtiments existants, la réglementation est différente : certains ne nécessitent aucune formalité tandis que d’autres nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il est abordé tout ce qui est à prévoir pour réaliser ces travaux. Il est également question des matériaux de construction employés dont il faut évaluer l’impact environnemental et le coût à performances et à qualités équivalentes. Les produits de construction sont soumis à une réglementation européenne qui garantit la conformité des produits avec la performance attendue. Enfin, la RE2020 et les différentes garanties légales seront évoquées.

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Auteur(s)

INTRODUCTION

Lorsque la question se pose d’intervenir sur une construction pour en améliorer l’aspect, la solidité ou le confort, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un immeuble, d’un bâtiment tertiaire ou d’une construction historique, les travaux peuvent concerner quelques corps d’état : changement des fenêtres ou isolation extérieure, ajout d’un nouvel étage, aménagement des combles, construction d’une véranda, voire reconstruction après démolition partielle ou totale.

Ces travaux peuvent être considérés comme de la restauration, de la rénovation, de l’écorénovation ou de la réhabilitation.

  • Restauration

    Il s’agit de la remise en état du bâti dans son état originel, en respectant les logiques de construction. Cette action vise à interrompre le processus de détérioration d’un bien immobilier tout en le consolidant pour le conserver et en le mettant aux nouvelles normes. Une fois les travaux réalisés, la construction sera comme neuve (figure 1).

  • Rénovation

    Cela consiste à faire du neuf à partir du vieux et peut conduire à tout détruire si le besoin s’en fait sentir. La rénovation est dite lourde lorsqu’elle concerne des travaux qui touchent à la structure : reprendre les fondations, refaire un plancher, abattre un mur porteur, reprendre la charpente, remplacer la toiture, etc. Que ce soit pour entretenir un bâtiment ou le remettre en état, la rénovation permet d’améliorer le confort intérieur de la construction ainsi que ses performances énergétiques. La rénovation légère ou partielle concerne des travaux comme la reprise de la plomberie, du génie climatique, le rafraîchissement de la façade (figure 2), l’isolation de la toiture, etc. La rénovation complète, quant à elle, consiste à refaire tout l’intérieur du bâtiment. Elle englobe les travaux listés précédemment ainsi que la création ou la suppression de murs intérieurs, le changement de cloisons, etc. On peut entreprendre la rénovation lors de l’achat d’un bien immobilier ou lorsque l’on souhaite vendre ou mettre en location un bâtiment. Dans ce cas, la rénovation complète permettra de mieux le valoriser. On peut aussi envisager une rénovation intérieure en raison d’un événement particulier tel qu’une perte d’autonomie nécessitant par exemple l’installation de matériel particulier.

    En réalisant des travaux de rénovation énergétique, on peut diminuer la consommation énergétique du bâtiment. En effet, grâce à une meilleure isolation des combles (figure 3), des sols ou des murs, on peut bénéficier d’un confort thermique optimal et d’un meilleur confort acoustique et ne plus être confronté aux problèmes d’humidité ou aux sensations de froid.

  • Écorénovation

    C’est une approche qui convient à tous les propriétaires souhaitant rénover un habitat ancien. Elle leur permet de remettre leur logement en état mais aussi de le conformer aux normes en vigueur. Il ne faut pas confondre les opérations de rénovation et d’écorénovation car elles sont différentes. La rénovation énergétique est une procédure qui vise à accroître l’efficacité énergétique d’un bâtiment et de réduire ainsi ses émissions de CO2. Autrement dit, elle consiste uniquement à accomplir les travaux qui permettent d’atteindre ces objectifs. Lorsque l’on réalise un projet d’écorénovation, on doit garantir la qualité de la mise en œuvre. Il faut veiller à ce que les travaux n’engendrent pas la dégradation de la structure et de la qualité de l’air. On doit ainsi privilégier les matériaux biosourcés et normalisés. Il faut miser sur des techniques efficaces et respectueuses de l’environnement.

  • Réhabilitation

    Elle désigne la remise en état d’un bâtiment, sans le détruire. Dans le cadre d’une opération de réhabilitation, l’architecture des bâtiments est préservée. Tous types de bâtiments peuvent être réhabilités. Une réhabilitation consiste à réaménager un bâtiment en gardant l’aspect extérieur et en y améliorant le confort intérieur. La réhabilitation suppose le respect du caractère architectural des bâtiments. Dans certains cas, la réhabilitation peut déboucher sur un changement de destination de l’ouvrage. Il s’agit également d’une mise en conformité du bâtiment avec les normes en vigueur (figures 4 à 6).

Quelques conseils

Avant de démarrer toute restauration, rénovation ou réhabilitation, il faut faire une étude du projet, faire appel à un maître d’œuvre et obtenir des devis détaillés. Cela permettra d’établir un budget prévisionnel pour la réalisation du projet et de prévoir le financement.

Après cela, il faut lancer les démarches nécessaires auprès de la mairie ou des organismes. Dans le cas d’un bâtiment classé ou des zones protégées, et en fonction des travaux envisagés, il faut faire une déclaration préalable de travaux ou déposer un permis de construire.

Pour consulter les entreprises, il est recommandé de choisir des professionnels certifiés RGE. Le label RGE (reconnu garant de l’environnement) a été créé par l’État pour s’assurer de la qualité des services fournis par les entreprises du bâtiment. Le recours à un professionnel ou une entreprise ayant la certification RGE permet d’être éligible à certaines aides de l’État.

Il faut également souscrire aux assurances travaux et responsabilité civile.

Suivant l’état de la construction il faut également faire établir un DPE, rechercher l’amiante.

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DOI (Digital Object Identifier)

https://doi.org/10.51257/a-v1-tba2726


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1. Travaux à réaliser sur des bâtiments existants

1.1 Généralités

Suivant l’état et le type de construction (ruine, habitation, bâtiment administratif, bâtiment classé, etc.), la réglementation sera différente.

Les travaux de rénovation ne nécessitant aucune formalité sont :

  • les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol inférieure à 5 m2 (sans modification de l’aspect extérieur) ;

  • les travaux d’entretien et de réparation (sans modification de l’aspect extérieur) ;

  • les travaux de ravalement (sauf pour les bâtiments protégés ou par décision spécifique de la mairie) ;

  • les modifications de volume du bâtiment (sans modification de l’aspect extérieur).

Les travaux de rénovation soumis à un permis de construire sont, selon les articles R*421-14 et R*421-16 du Code de l’urbanisme :

  • la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m2 (ou 40 m2 si le bâtiment est situé dans la zone urbaine d’un PLU). La surface de plancher fait référence aux espaces construits, clos et couverts ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m ;

  • les travaux qui portent la surface totale (surface de plancher) du logement à plus de 150 m2 ;

  • les travaux qui vont modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et qui impliquent un changement de destination du bâtiment ;

  • une opération de restauration immobilière (modernisation d’un bâtiment pour améliorer les conditions d’habitabilité d’un immeuble) ;

  • tous travaux réalisés sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf pour les entretiens et les réparations ordinaires).

Les travaux de rénovation soumis à une déclaration préalable de travaux (DP), selon les articles *R421-17 et R*421-17-1 du Code de l’urbanisme, sont :

  • les travaux entraînant la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (ex : changement de fenêtre, rénovation d’une toiture), sauf en cas de ravalement ;

  • le changement de destination d’un bâtiment (ex : transformation d’un bureau ou d’un local commercial en lieu d’habitation) ;

  • les travaux susceptibles de modifier l’état...

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NORMES

  • Qualité environnementale des produits de construction – Déclaration environnementale et sanitaire des produits de construction - NF P01-010 - Décembre 2004

  • Contribution des ouvrages de construction au développement durable – Déclarations environnementales sur les produits – Règles régissant les catégories de produits de construction - NF EN 15804+A1 - Avril 2004

  • Contribution des ouvrages de construction au développement durable – Déclarations environnementales sur les produits – Règles régissant les catégories de produits de construction – Complément national à la NF EN 15804+A1 - NF EN 15804/CN - Juin 2016

  • Marquages et déclarations environnementaux – Déclarations environnementales de type III – Principes et modes opératoires - NF EN ISO 14025 - Août 2010

  • Bâtiments et biens immobiliers construits – Prévision de la durée de vie – Partie 5 : Approche en coût global - ISO 15686-5:2017 - Juillet 2017

1 Réglementation

Décret n° 2011-321 du 23 mars 2011 relatif à l’étiquetage des produits de construction ou de revêtement de mur ou de sol et des peintures et vernis sur leurs émissions de polluants volatils.

Décret n° 2013-1264 du 23 décembre 2013 relatif à la déclaration environnementale de certains produits de construction destinés à un usage dans les ouvrages de bâtiment.

Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’affichage des informations relatives à la consommation d’énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique.

Arrêté du 26 février 2007 explicité par la circulaire du 20 avril 2009 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du Code de la construction et de l’habitation, relatives à l’accessibilité pour les personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs lorsqu’ils font l’objet de travaux et des bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination.

Arrêté du 29 novembre 2007 relatif aux modèles de demandes d’autorisations de travaux sur les monuments historiques et à l’enregistrement des demandes d’autorisations de travaux et des déclarations préalables.

Arrêté du 28 mai 2009 modifiant l’arrêté du 30 avril 2009 relatif aux conditions de mise sur le marché des produits de construction et de décoration contenant des substances cancérigènes, mutagènes ou reprotoxiques de catégorie 1 ou 2.

Arrêté du 19 décembre 2012 relatif au contenu et aux conditions...

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